Przedpłata Zaliczka Zadatek

Słownik Języka Polskiego opisuje „przedpłatę” jako „określoną sumę pieniędzy stanowiącą część ceny towaru, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji jego zakupu w określonym terminie”. W większości umów dotyczących zakupu okien przedpłata przyjmuje formę zaliczki lub zadatku. Oba pojęcia występują w umowach równie często, a zdarza się i tak, że występują w tej samej umowie zamiennie, co świadczy o tym, że dla wielu przedsiębiorców obie formy przedpłaty są tożsame co akurat nie jest prawdą i właśnie różnicom pomiędzy zadatkiem i zaliczką poświęcony będzie ten artykuł.

przykład umowy

O tym czy kwota wpłacona przez nabywcę stanie się zadatkiem czy zaliczką zawsze decyduje wola stron zawierających umowę. Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że kwota wręczona drugiej stronie stanie się zadatkiem tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone (zapisane) w umowie - bez tego zaznaczenia będzie to zaliczka podobnie jak w przypadku, gdy w umowie zostanie wprost zastrzeżone, że wpłacona kwota jest zaliczką na poczet zawartej umowy.

Czym jest i jak działa zadatek.

Ogólny sposób działania instytucji zadatku wynika z treści art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w którym stanowi się, że:

 

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzy-many zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

Zadatek jest czynnością prawną polegającą nie tylko na umownym uzgodnieniu zadatku, ale konieczne jest także wręczenie przez zobowiązanego, wierzycielowi przedmiotu zadatku, czyli określonej kwoty pieniędzy lub rzeczy ruchomej. Ustawodawca przywiązuje wielką wagę do momentu wręczenia zadatku wskazując, że ma to nastąpić „przy zawarciu umowy”.

W wyroku z dnia 7.10.1999 roku, sygn. akt I CKN 262/98 Sąd Najwyższy stwierdził, że:

 

kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek.

 

Powstaje więc pytanie czy w ogóle jest dopuszczalne aby kupujący wpłacił zadatek już po zawarciu umowy i czy dopuszczalny jest taki zapis w umowie. Ze względu na to, że w określonych sytuacjach prawo nakłada na strony umowy obowiązek dokonywania rozliczeń w określonej formie, nie można traktować zapisu „przy zawarciu umowy” w sposób dosłowny, a dyspozytywna konstrukcja art. 394 § 1 Kc wskazuje na możliwość wprowadzenia modyfikacji w stosunku do regulacji ustawowej. Ważne jest tylko żeby odpowiednie regulacje o sposobie i terminie zapłaty zadatku w umowie zostały zawarte. Podobne stanowisko co do określania terminu wpłaty zadatku prezentuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07 stwierdzając, że:

 

… nie jest zatem wykluczone, na co zwraca się uwagę w doktrynie, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy, w ten sposób, że zostanie wpłacona na jego konto.

 

Wiadomo już kiedy nabywca może wpłacić zadatek. Kolejne pytanie, na które warto poszukać odpowiedzi, to czy kwota wpłacanego zadatku może być dowolnej wysokości? Przyjęło się na rynku okiennym, że standardowa wysokość przedpłaty, to około 40% wartości całego zamówienia, choć bywają transakcje, w których przedpłaty wynoszą i 100% tej wartości. Czy możliwe jest ustalenie takiej wysokości zadatku, czy wtedy raczej będziemy mieli do czynienia z zaliczką?

W tej kwestii również wypowiadał się już Sąd Najwyższy stwierdzając w wyroku z dnia 13.02.2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00, że:

 

… w stosunkach z konsumentami, przyjęcie zadatku w znacznej wysokości w stosunku do całości świadczenia nie wyłącza stosowania przepisu art. 394 § 1 k.c.

 

a odnosząc się do treści zawieranych umów, w wyroku z dnia 21.05.2005 r sygn. akt V CK 577/04 stwierdza, że:

 

W ramach swobody kontraktowania (art. 3531 KC) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.

 

Oba powyższe wyroki SN nie upoważniają jednak do wyciągania wniosku, że wysokość zadatku może być kształtowana przez strony umowy całkowicie dowolnie. W przywołanym wcześniej wyroku z dnia 13.02.2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00, SN stwierdza również, że:

 

W razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa.

 

Z ogólnych zasad funkcjonowania instytucji zadatku wynika, że znajduje on zastosowanie głównie w przypadku niewykonania umowy. W tym miejscu trzeba odpowiedzieć na pytanie czy możliwość żądania zwrotu zadatku lub jego zapłaty w podwójnej wysokości wymaga tylko zaistnienia faktu „niewykonania umowy” czy też niewykonanie musi być spowodowane przyczynami za które strona ponosi odpowiedzialność. Z wykładni literalnej art. 394 § 1 Kc wynika, że dla realizacji uprawnień wynikających z zadatku wystarczy sam fakt niewykonania umowy przez którąś ze stron umowy niezależnie od przyczyn. Taka interpretacja wydaje się również słuszna wobec faktu, że to od stron umowy zależy jej treść, a więc jeśli wolą stron byłoby określenie okoliczności i zdarzeń powodujących ograniczenie odpowiedzialności po-winny to w niej zawrzeć. Mimo przypisywanej zadatkowi funkcji odszkodowawczej trzeba wyraźnie podkreślić, że instytucja zadatku w żaden sposób nie ogranicza praw stron do do-chodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, co znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2009 r sygn. akt III CZP 39/09, w której stwierdza się, że:

 

W razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości za-datku lub jego podwójnej wysokości.

 

W dalszej części przywołanej uchwały Sąd Najwyższy stwierdza:

 

Zadatek ma przede wszystkim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, natomiast odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy stanowi prawną formę rekompensaty za szkody jakie strona poniosła w razie gdy umowa już została niewykonana lub wykonana nienależycie.

 

Działanie zadatku podlega wyłączeniu jedynie w trzech przypadkach wyspecyfikowanych w treści art.394 § 3, czyli wtedy gdy:

  • Umowa uległa rozwiązaniu.
  • Niewykonanie umowy było następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada.
  • Niewykonanie było spowodowane okolicznościami, za które odpowiadają obie strony.

W opisanych okolicznościach żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, a jeśli sama go dała może żądać zwrotu zadatku przez kontrahenta.

Co dzieje się z zadatkiem w razie wykonania umowy wynika jasno z treści art. 394 § 2 Kc, w którym stwierdza się, że:

 

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi

 

Wszelkie roszczenia związane z zadatkiem ulegają przedawnieniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 118 Kc czyli 3 lata dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą i 10 lat w każdym innym przypadku.

Czym jest i jak działa zaliczka.

Instytucja zaliczki nie jest wprost uregulowana ani w przepisach kodeksu cywilnego, ani w przepisach innych ustaw, a w szczególności ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej. Jakie są skutki wręczenia zaliczki wywnioskować można jedynie z ogólnych przepisów kodeksu cywilnego o wykonywaniu umów wzajemnych. Jaką umowę uważa się za umowę wzajemną określa art. 487 § 2 K.c. w którym stwierdza się, że:

 

Umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.

 

Obowiązki odstępującego od umowy wzajemnej określone są w art. 494 k.c, w którym stwierdza się, że:

 

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiąza-nia.

 

Z powyższego przepisu wynika zasada, że w przypadku gdy umowa nie dojdzie do skutku strony zobowiązane są do zwrotu sobie wszystkiego co już świadczyły. Brak jest określonych w ustawie wyjątków, które przewidywałyby sytuacje, w których strony mogą zatrzymać świadczenie drugiej strony.

Dochodzenie odszkodowań odbywa się na zasadach ogólnych wynikających z treści art.471 K.c. w którym stwierdza się, że:

 

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub niena-leżyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

Do zaliczki nie stosuje się wskazanych w art. 394 K.c zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości, a zatem zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi, jak zadatek formy zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie część ceny. W razie należytego wykonania umowy zaliczka podlega zaliczeniu na poczet ceny świadczenia. Wysokość oraz sposób zapłaty zaliczki zależy wyłącznie od woli umawiających się stron, a spotykane i stosowane czasem w umowach przez kontrahentów konsumentów postanowienia dotyczące przepadku wpłaconej przez konsumenta zaliczki w wypadku odstąpienia przez niego od umowy uznawane są za umowne klauzule niedozwolone.

Przedsiębiorcy w imieniu, których działają przedstawiciele handlowi powinni również zwrócić uwagę na treść przepisów dotyczących sposobu zawierania umów poza lokalem przedsiębiorstwa i umów na odległość znajdujących się w ustawie „O ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny” z dnia 02.03.2000 r Dz.U. nr 22, poz.271 z późn. zm.). Zarówno od umów zawieranych na odległość, jak i poza lokalem przedsiębiorstwa konsument ma prawo odstąpić w ciągu 10 dni bez podawania przyczyn. Odstąpienie od umowy powoduje, że jest ona uważana za niezawartą, a konsument zostaje zwolniony ze wszystkich zobowiązań. Wszystko, co strony świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym ( chyba , że taka zmiana była konieczna w grani-cach zwykłego zarządu), a przedsiębiorca powinien poświadczyć zwrot świadczenia na pi-śmie. Jeżeli konsument dokonał jakichkolwiek przedpłat, należą się od nich odsetki ustawowe liczone od daty dokonania przedpłaty.

Różnice pomiędzy właściwościami zadatku i zaliczki

Reasumując, choć pieniądze mogą być dokładnie takie same, zaliczka i zadatek, to dwie cał-kiem różne instytucje prawne i formy umownych przedpłat,. Zestawienie różnic pomiędzy właściwościami zaliczki i zadatku przedstawiamy w tabeli.

Różnice pomiędzy właściwościami zaliczki i zadatku
Zaliczka Zadatek
  • Zaliczka jest zawsze ustaloną przez strony kwotą pieniężną.
  • Nic oprócz woli stron wynikającej z umowy nie reguluje wysokości oraz sposobu i terminu zapłaty zaliczki.
  • Zaliczka po zrealizowaniu umowy zostaje wliczona w cenę przedmiotu zamówienia,
  • Rozwiązanie umowy zobowiązuje strony do zwrotu tego co wcześniej wzajemnie sobie świadczyły w tym także zaliczek.
  • Jeśli od umowy odstępuje strona biorąca zaliczkę, jest ona zobowiązana do zwrotu pobranej zaliczki, a jeśli dający poniósł szkodę z tytułu odstąpienia od umowy przez biorącego może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.
  • Jeśli od umowy odstępuje dający zaliczkę przysługuje mu prawo żądania jej zwrotu przez biorącego, a biorącemu przysługuje prawo uzyskania odszkodowania na zasadach ogólnych z tytułu odstąpienia od umowy przez dającego.
  • Zastrzeżenie zadatku w umowie staje się skuteczne dopiero z momentem wręczenia odpowiedniej sumy pieniężnej lub rzeczy.
  • Zadatek nie ma nic wspólnego ze szkodą, która mogłaby powstać w związku z niewykonaniem umowy.
  • Mimo zastrzeżenia zadatku w umowie, dającemu zadatek, który nie od-stępuje od umowy mimo jej niewykonania przez jego kontrahenta przysłu-guje uprawnienie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
  • Jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zadatek.
  • Jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony w na poczet ceny.
  • Bez względu na przyczynę, jeśli umowa nie została wykonana, z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek.
  • Bez względu na przyczynę, jeśli umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu za-datku w podwójnej wysokości.

OKNOTEST.PL